Carlos Gerdau Johanpetter falou com o canal ND+ Negócios&Dinheiro sobre os desafios da construção civil no Brasil.Foto: Reprodução/Youtube ND Mais/ND Mais
O Brasil concentra um dos ambientes regulatórios mais fragmentados do mundo para o setor imobiliário. Cada um dos 5.569 municípios brasileiros tem competência legal para definir os parâmetros mínimos de unidades habitacionais.
Incluindo dimensões de cômodos, recuos e gabaritos, o resultado é em um mosaico normativo que dificulta a padronização, encarece a produção e reduz a oferta de moradias.
O que é a fragmentação regulatória no setor imobiliário
O diagnóstico é compartilhado por empresários do setor. Carlos Gerdau Johannpeter, investidor com atuação em construção e urbanismo, destacou que a variação entre municípios chega a casas decimais nas dimensões exigidas para dormitórios.
“Num lugar, o quarto tem que ser 2,90m por 3,20m. No outro, é 2,70m. Isso é um enorme prejuízo para a modularidade”, afirmou em entrevista para o programa ND+ Negócios&Dinheiro.
A pulverização normativa tem efeito direto sobre os custos de projeto e execução. Incorporadoras que operam em escala nacional precisam adaptar plantas, aprovações e processos construtivos para cada cidade onde atuam, o que eleva despesas administrativas e impede a adoção de sistemas industrializados em larga escala – tecnologias que, em outros países, reduziram significativamente o custo por metro quadrado.
O impacto no déficit habitacional
O impacto distributivo é mais intenso nas faixas de renda mais baixa. Quando a burocracia encarece a produção e reduz o número de unidades ofertadas, o ajuste de mercado ocorre pelo preço, e a população de menor renda é a primeira a ser excluída do acesso à moradia formal.
Dados da Fundação João Pinheiro apontam que o déficit habitacional brasileiro supera 5 milhões de unidades, concentrado majoritariamente entre famílias com renda de até três salários mínimos.
Economistas ligados ao setor apontam que a solução passa por dois eixos: a adoção de marcos regulatórios nacionais mínimos para habitação, preservando autonomia municipal em questões urbanísticas mais amplas, e a simplificação dos processos de licenciamento.
Países como México e Chile implementaram reformas nessa direção nas últimas décadas e observaram expansão relevante da oferta formal de habitação.
Para Carlos Gerdau Johannpeter, o equilíbrio entre regulação e liberdade produtiva é a questão central. “O governo deveria permitir muito mais disponibilidade de unidades. Quando tem muito, o preço baixa. Quando tem pouco, o preço sobe”, disse.
A aplicação direta dessa lógica ao mercado imobiliário brasileiro encontra resistência política em municípios que usam o zoneamento como instrumento de controle fiscal e de valorização de determinadas áreas urbanas.
O debate se intensifica em um momento em que programas habitacionais federais como o Minha Casa Minha Vida ampliam o volume de recursos disponíveis para financiamento, mas encontram gargalos na velocidade de licenciamento e nos custos de produção, limitando o número efetivo de unidades entregues dentro dos prazos contratados.
